En la Casación N°
2153-2014-Huánuco[1] se resolvió el siguiente caso: el 16 de agosto de 1991 “A”
tomó posesión ilegítima del inmueble de propiedad de “B”. El año 1999 “A”
suscribió con “B” una escritura pública de compraventa mediante la cual
adquirió el dominio del predio. Luego de ello “A” interpuso una tercería de
propiedad contra el embargo inscrito por “C”, quien en su condición de acreedor
de “B” (que seguía figurando en la partida como propietario) pretendía rematar
el bien para cobrar su deuda. Gracias a la escritura pública de compraventa
suscrita con “B” en 1999, “A” ganó el proceso de tercería e impidió que el
inmueble fuese rematado. Posteriormente “C” interpuso una acción pauliana
contra la compraventa suscrita entre “A” y “B”, alegando que la misma se había
realizado con la única finalidad de impedir el cobro de su crédito. Mediante
resolución judicial de fecha 31 de octubre del 2000, la demanda fue amparada y
se declaró ineficaz el contrato suscrito entre “A” y “B”. Sin embargo, “A” se
mantuvo en posesión del bien y luego de haberlo poseído por más de 10 años
demandó la prescripción adquisitiva.
Nótese que en el caso
planteado “A” inició su posesión el 16 de agosto de 1991, con lo cual el plazo
prescriptorio se habría cumplido en agosto del 2001 (diez años por ser una
posesión sin justo título ni buena fe). Sin embargo, antes de esa fecha el
inmueble se vio envuelto en tres litigios: el embargo efectuado por “C” en su
condición de acreedor de “B” (anterior propietario); la tercería de propiedad
planteada por “A” para levantar dicho embargo; y la demanda de ineficacia por
acción pauliana interpuesta por “C” contra la compraventa celebrada entre “A” y
“B”. Fueron tres los procesos judiciales que “afectaron” al inmueble en el período
comprendido entre agosto de 1991 y agosto del 2001, es decir, antes de que “A”
cumpliera con el plazo prescriptorio.
La Corte Suprema
consideró que la existencia de estos tres procesos judiciales afectaba la
“pacificidad” de la posesión, por lo que al no cumplirse con uno de los
requisitos exigidos por el artículo 950° CC[2] correspondía desestimar la
demanda.
En una próxima
publicación detallaré por qué razón es un error lo resuelto por la Corte
respecto de la “pacificidad”. Por ahora mi interés está en analizar qué efectos
genera sobre la prescripción el hecho de que el prescribiente haya comprado el
bien antes de consumar el plazo de diez años.
En primera instancia el
juez sostuvo lo siguiente:
“Tratándose de un
proceso de prescripción adquisitiva de dominio el demandante debe probar la
posesión, es decir, ser un poseedor continuo durante el plazo que señala la
ley, y no un propietario; y siendo así y conforme a la escritura pública de
compraventa, el demandante [“A”]
adquirió la calidad de propietario hasta el 30 de octubre del 2000 [fecha en la
que se declaró ineficaz la compraventa suscrita con “B”]; en ese sentido, el
demandante interrumpió el plazo de prescripción, por lo que en aplicación del
artículo 953 del Código Civil el nuevo plazo del poseedor no propietario
correría a partir del 31 de octubre del 2000 [cuando el contrato de compraventa
suscrito con “B” había dejado de ser eficaz], lo que implicaría que el plazo de
prescripción no se había cumplido”.
Como se puede ver, para
el Juez el hecho de que “A” haya comprado el inmueble antes de cumplir el plazo
prescriptorio generó la interrupción del mismo. Sólo luego que la compraventa
fue declarada ineficaz – sostiene el Juez -
la prescripción se reinicia (desde el día 1). Es decir, según el Juez,
el tiempo que “A” fue propietario del bien por mérito de la compraventa no suma
para la prescripción. Siguiendo esta misma lógica, si yo compro el día de hoy
un inmueble y me mantengo en posesión del mismo por diez años, una vez cumplido
este plazo no puedo demandar la prescripción. Esto claramente es un error, pues
se niega la posibilidad de que un propietario prescriba, olvidándose con ello
que la prescripción no sólo funciona como una forma de adquirir el dominio,
sino también como un mecanismo para sanear los vicios o defectos que pudiera
tener el título por el cual en su momento se pretendió adquirir la propiedad.
El segundo error del
Juez está en considerar interrumpida la prescripción por el hecho de que el
prescribiente haya celebrado una compraventa sobre el bien. La interrupción se
produce por hechos de terceros (distintos al prescribiente), ya sea por un
despojo de la posesión (generado por un tercero) en perjuicio del prescribiente
(interrupción física, regulada en el art. 953 CC[3]), o ya sea porque un
tercero cuestiona judicialmente (demanda) la propiedad del inmueble cuya
posesión ejerce el prescribiente (artículo 1996 inciso 3[4], aplicable por
analogía a la usucapión).
La “interrupción” de la
prescripción queda absolutamente desnaturalizada cuando se considera que el
prescribiente puede ser el “culpable” de ella. El prescribiente es el principal
interesado en que no se produzca una interrupción de su prescripción, ¿cómo
podría considerársele causante de la misma?
Estos son los dos
errores en que incurrió el juez al momento de emitir sentencia. ¿Qué dijo la
Corte Suprema? Nada. Omitió pronunciarse sobre el particular recurriendo a una
formalidad: como la Sala Superior no basó su fallo en la supuesta interrupción
“detectada” por el juez, entonces no correspondía analizar en casación dicho
punto. Textualmente dijo lo siguiente:
“En cuanto al argumento
de que se interrumpió la posesión continua del accionante porque pasó de ser
posesionario a ser propietario por existir un proceso judicial de ineficacia de
contrato, proceso en el cual no hubo despojo de la posesión, debe señalarse que
la Sala Superior no ha señalado dicho argumento, ya que ha establecido que el
accionante viene poseyendo el bien desde el año 19991; sin embargo, no se ha
realizado dicha posesión en forma pacífica, pero en ninguno de sus fundamentos
señala respecto a la interrupción de la posesión alegada por el recurrente”.
El problema es que
muchas veces la Corte Suprema, sin que nadie se lo pide, termina resolviendo
sobre una serie de cuestiones que no vienen al caso, sin embargo, en casos como
este, en donde se espera un pronunciamiento enfático que permita aclarar
ciertos puntos y despejar dudas relevantes, la Corte calla en todos los idiomas
y sale del paso recurriendo a un formalismo muy conveniente para ella.
Es importante generar
una tendencia jurisprudencial que reconozca que: (i) no hay ningún
inconveniente con que un propietario por contrato demande la prescripción; y
(ii) la interrupción de la prescripción la producen terceros (distintos al
prescribiente); el prescribiente no puede interrumpir su propia prescripción.
Si el prescribiente, en algún momento del ejercicio posesorio, reconoce a otro
como dueño, lo que se genera es una “degradación” de la posesión, es decir, se
deja de poseer en condición de propietario, lo cual imposibilita que se consume
la prescripción. Sin embargo, ello formalmente no constituye una “interrupción”
de la prescripción en los términos recogidos por el artículo 953 CC.
La Corte Suprema
debiera ayudar a generar esta tendencia en vez de rehuir las oportunidades que
se le presentan.
[1] Publicada en El
Peruano el 02 de mayo del 2016.
[2] Artículo 950
CC.- “La propiedad inmueble se adquiere
por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como
propietario durante diez años”.
[3] Artículo 953 CC.-
“Se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la posesión
o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un año o si
por sentencia se le restituye”
[4] Artículo 1996
inciso 3 CC.- “Se interrumpe la prescripción por citación con la demanda o por
otro acto con el que se notifique al deudor, aun cuando se haya acudido a un
juez o autoridad incompetente”.
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