Los autores destacan la
importancia de la jurisprudencia que protege la propiedad y que rechaza la idea
de que “las deudas de una persona, se puede pagar con los bienes de otra
persona”. Igualmente, explican la utilidad práctica en la solución lograda en
la casación No.2674-2003-Arequipa, que hace prevalecer el derecho de propiedad
así no se haya inscrito la compraventa en los Registros Públicos.
La Corte Suprema de
Justicia emitió una sentencia en el marco del recurso de casación (Expediente:
002674-2003) que declaró fundada la demanda y ordenó la desafectación del
embargo de un inmueble y su devolución al propietario. Con un ejemplo, apreciaremos la utilidad
práctica de esta importante casación y de la solución arribada.
"A", quien es
propietario inscrito en Registros Públicos de una casa X, celebra un contrato
de compraventa sobre el mencionado bien con "B". No obstante ello,
"B" (persona negligente) NO inscribe su derecho en el Registro de la
Propiedad Inmueble de Lima. Transcurre el tiempo y "A", quien tiene
una deuda pendiente con otra persona denominada "C", no paga la
misma; razón por la cual "C" entabla una medida de embargo sobre la
casa X, que aparece en Registros como de propiedad de "A". Siendo
así, el Juez ordena el remate de la casa para la saldar la deuda con
"C".
Esta situación
cotidiana y que aparentemente es injusto para "B", es el típico caso
en el cual, “las deudas de uno, se pagan con los bienes de otro”, esto es, que
(en nuestro ejemplo) la deuda de "A" se terminará pagando con la casa
de "B". La jurisprudencia en comentario nos trae una solución: Debe
protegerse a "B" (a pesar de haber sido negligente en la inscripción
de su compra-venta).
¿Cuál es esta
protección que se le otorga? En término simples, será aquella por la cual no se
venderán sus bienes para pagar la deuda de otra persona, para lo cual a
"B" le bastará demostrar por un título que tenga fecha cierta (como
la escritura pública o un contrato de compra-venta con firmas legalizadas) que
su adquisición fue anterior a la inscripción del embargo ejecutado por
"C", para lo cual planteará una tercería excluyente de dominio, que
tiene por finalidad, primero, paralizar el remate, y segundo, desafectar el
embargo sobre la propiedad.
PRINCIPIO
DE PRIORIDAD
El criterio empleado
por los magistrados fue el principio de prioridad, derivado del principio
estipulado en el artículo 2012 del Código Civil, que se aplica cuando se trata
de derechos inscritos de la misma naturaleza. En tal sentido, dicho principio
no rige cuando se tratan de derechos de distinta naturaleza. Tal es el caso del
crédito asegurado con embargo, frente al derecho real de propiedad adquirido
por los demandantes, lo que se constata al concordar la norma citada con el
segundo párrafo del artículo 2022 del Código Civil, que establece una excepción
al principio de prioridad. En tal sentido, “en caso que concurran un derecho
real con otro de naturaleza distinta, como es el caso del embargo, prevalece el
derecho real, aun éste no haya sido debidamente inscrito”.
Éste es quizás uno de
los temas que mayor polémica ha generado en el Derecho. En efecto, la casación
nos trae una interrogante: ¿A qué elección hacemos referencia en el párrafo
precedente?, La respuesta nos otorga el
2° párrafo del artículo 2022º del
Código Civil[1] que señala: “Si se trata de derechos de diferente naturaleza se
aplican las disposiciones del derecho común.”
La Exposición Oficial
de Motivos del Código Civil respecto del artículo 2022º del Código Civil nos
explica teóricamente lo que hemos explicado con ejemplos:
“...Pero si se tratara
de un enfrentamiento entre un derecho real y otro personal, y a esto alude la
segunda parte del artículo, tendrá preferencia el titular del derecho real,
porque goza de la oponibilidad erga omnes, que no tiene el derecho personal y además
porque el real goza de lo que se llama energía persecutoria, de la que también
carece el derecho personal. Tomando en
cuenta esto, la última parte del artículo indica que cuando se produce un
enfrentamiento entre un derecho real y otro personal la preferencia será
otorgada a quien la tenga conforme a las disposiciones del derecho común, como
si el derecho registral para estos efectos no existiera. Así por ejemplo, quien embarga un inmueble no
convierte su derecho de crédito que es personal, derivado de la falta de
cumplimiento de la obligación de pago, en un derecho real, porque la
inscripción no cambia la naturaleza de los derechos. El crédito seguirá siendo a pesar de la
inscripción un derecho personal. Puede
ser que se haya embargado un inmueble que en el registro aparezca como de
propiedad del demandado; sin embargo, no podrá hacer valer su derecho de embargante, contra quien en el momento del
embargo era el verdadero propietario, a pesar de que éste inscriba su derecho
con posterioridad. El embargante no
podrá hacer uso de su derecho porque esa es la solución que nos otorga el
derecho común cuando nos dice que los bienes que deben ser materia de un
embargo son de aquellos de propiedad del demandado. Este es un acto de
enfrentamiento entre el titular de un derecho real y uno de derecho personal,
en que por aplicación del derecho común, resulta victorioso el titular del
derecho real... (sic).
La Jurisprudencia nos
deja así la siguiente máxima: Utilicemos el servicio de Publicidad Registral
que otorga Registros Públicos. Así, si compramos una propiedad, asegurémonos de
dos cosas:
-
Que
esté inscrita a nombre de la persona que nos la va a vender o que no tenga
ninguna medida cautelar alguna inscrita (ejm: Embargo) y,
-
Una
vez comprada, asegurémonos de inscribir nuestro derecho de propiedad en
Registros Públicos (SUNARP).
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