SI EL CONTRATO PREPARATORIO NO HA SIDO RENOVADO ES PRECARIO QUIEN POSEE UN BIEN POR PROMESA DE VENTA VENCIDA

La Corte Suprema ha precisado que el contrato preparatorio que no ha sido renovado no puede ser considerado como título legítimo para poseer. En estos casos, procede el desalojo por ocupación precaria.

Un contrato preparatorio de compraventa, cuyo plazo haya vencido, no puede ser considerado como título legítimo para poseer. Por ello, deviene en precario quien se encuentra poseyendo un predio en virtud de dicho contrato, si este no se ha renovado, conforme a lo establece el artículo 1417 del Código Civil. El título, en este caso, debe entenderse como fenecido.

Así lo ha establecido la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema, al resolver la Casación N° 1741–2014 LIMA, publicada en el diario oficial El Peruano del 01/08/2016.

Veamos el caso: La demandante dedujo una pretensión de desalojo ante la posesora del predio. Como fundamento de su pedido presentó la partida registral en donde ella figura como propietaria. La demandada alegó que poseía el inmueble en virtud de un contrato preparatorio de compraventa del predio sublitis. Sin embargo, conforme fluye de la narración de los hechos, la demandante aseveró que la demandada, si bien tenía un contrato de promesa de compraventa, nunca llegó a perfeccionarse el contrato definitivo, incluso jamás se volvió a renovar el plazo del contrato preparatorio, por lo que, en palabras de la demandante el título habría fenecido.

La primera instancia entendió que el contrato que presentó la demandada, con el cual pretende justificar su posesión, había fenecido; esto en la medida que es un contrato preparatorio que caducó al vencer el plazo de un año (art. 1416 del Código Civil).

Impugnada la sentencia de primera instancia, la Quinta Sala Civil de la Corte Superior de Lima señaló que el contrato preparatorio de compraventa solo establece una obligación de hacer, el cual consistía en la celebración del definitivo dentro del plazo fijado por las partes o el de un año (ex art. 146 del C.C). Debiéndose entender que al no celebrar el contrato definitivo dentro del plazo sancionado, el compromiso de contratar se habría extinguido. En ese sentido, el colegido superior entendió que no existe título que legitime la posesión, deviniendo esta en precaria.

Impugnada la sentencia del Ad quem por la demandada, en sede casatoria los jueces supremos indicaron que, al no haberse celebrado el contrato definitivo de compraventa y al no haberse renovado el preparatorio conforme al plazo sancionado ex lege (art. 1417 del C.C), la posesión de la demandada configuraba como precaria, conforme al art. 911 del C.C. Señalaron asimismo que el título que en alguna oportunidad la demandada tuvo, se encontraba ya fenecido. De esa manera, declararon infundado el recurso de casación.